二孩政策开放，教育地产迎来蓬勃发展，成为开发商捞金新模式

教育地产现在还是一个新生事物，排他性比较明显。2016年以来，随着二胎政策的放宽，学龄前二胎生育率的提高，以及社会对儿童教育的普遍重视，教育地产迎来了蓬勃发展的时期。2021年教育地产又会有怎样的变化和发展趋势呢？

趋势一：二胎政策放宽，潜在客户群体快速增长，市场规模扩大

2016年二胎政策全面放开，当年出生人口1786万，比上一年增加131万。2017年，中国出生人口1723万，2018年，中国出生人口1523万。2019年，中国出生人口1465万马术表演发展趋势，为学前教育和小学教育提供了巨大的消费市场。

趋势二：教育业态发展更加齐全，功能设施更加匹配

当前教育地产行业正处于发展期，会开发一些教育产业链中上游的项目，提供给相应的年龄段人群，比如为青少年提供素质教育课程，包括击剑、马术、攀岩、舞蹈、健美操、跆拳道、国学、英语、编程、机器人、书法美术、演出主持、声乐等。

趋势三：知名开发者和有一定规模的开发者选择提供优质教育

以碧桂园为例，目前已在全国7个省拥有7所K12国际学校、10所双语学校、35所幼儿园，业务涵盖海外游学、国内营地、教育科技等。碧桂园开设的学校分为两类，一类是免学费的公益教育，如国华纪念中学、广东碧桂园职业学院等；另一类是优质双语学校、高端国际学校的K12教育。

趋势四：民办教育获政策支持

为深入贯彻落实《中共中央 国务院关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见》和《国务院关于鼓励社会力量办学促进民办教育健康发展的若干意见》（国发[2016]81号）关于支持民办教育的规定，全国各地政府都出台了相应的教育扶持政策。

中国教育扎根大地，支撑民族复兴，快速进步。“十四五”规划纲要提出“构建高质量教育体系”，今年政府工作报告提出“发展更加公平更优质的教育”。各方对教育高质量发展的期待越来越具体、全面，各类教育协同发展亟待提高。引导民办学校全面贯彻党的教育方针，将有力培育新的教育政策和模式，加速走出时代经济和教育体制新路径。

趋势五：教育业态进一步细分

国内教育可分为学前教育、K12教育、高等教育、职业教育四大阶段，由于人口年龄结构，学前教育和K12教育的学生规模最大，市场对多元化教育的需求旺盛。

趋势六：中高端教育市场将进一步发展

目前社会普遍重视子女教育，个人可投资资产在60万至600万元之间的中产及富裕群体占据较大比重。30至40岁的中青年群体成为中国大众富裕阶层的中流砥柱，占比达到55%。这个年龄段的人群普遍处于个人能力和职业发展的黄金时期，大多拥有相对稳定的家庭生活。相关数据显示，中国大众富裕阶层中，已婚人群已达81.6%，未婚人群仅占16.2%。已婚的中国大众富裕阶层中，有一两个以上子女的人群占比达到94%，中国大众富裕阶层子女中超过一半的年龄在10岁以下。这意味着未来5-10年，这个阶层对K12阶段的精英教育需求旺盛。目前，普通富裕阶层子女在“国内公立学校”接受教育的比例占据压倒性优势（95.4%），其他选择虽然也占到一定比例，但比例相差不大，反映出大部分普通富裕阶层家庭仍然沿袭着中国传统的教育模式，中高端教育市场将进一步发展壮大。

趋势七：探索新的运营模式

教育综合体起步较晚，开发模式较为传统，为单一的租赁模式。为了吸引更多消费者回归线下，商场早在多年前就引入了教育业态。商场逐渐形成了教育机构与儿童体验相结合的新型教育业态。这些教育机构较为野蛮，缺乏精准的定位与营销。预计随着资本在教育地产领域的布局，教育综合体的整体定位、招商运营将成为常态化力量。

趋势八：一站式教育综合体成为主流

严格意义上来说，教育综合体是一个覆盖多年龄段、提供多品类教育项目，集教育、休闲、娱乐等功能于一体的一站式平台。理想的教育综合体不仅要满足孩子全面成长规划的需求，还要为家长提供轻松便捷的生活。成功的教育综合体，凭借消费黏性和社区效应，可以加速品牌的提升和商业地产的增值增效。一站式定位合理的教育综合体才是城市教育综合体市场的主流。

趋势九：从亏损微利到巨额盈利

目前教育综合体的发展现状是，一方面由于面积大、项目多，大部分处于亏损或微利边缘，一万平米以上的综合体，楼面效率可能不足5000。另一方面，教育综合体普遍停留在空间组合状态，尚未形成品牌势能的释放。随着资本的不断加码和教育巨头的探索力度的不断加大，预计前期布局教育综合体的企业将出现小批量盈利的迹象，而这一市场表现将首先体现在教育巨头参与的教育综合体上。

趋势十：越来越多教育巨头布局跨境教育综合体

教育综合体由教育核心、教育服务、商业配套三部分组成，囊括学前教育、语言培训、中小学课外辅导及传统服务业态内容，涉及艺术、体育、科学、人文等素质教育项目，为学生及家长提供便捷的教育服务。以教育消费、儿童消费、家庭消费为主要内容，聚焦餐饮、休闲娱乐、书店、零售、亲子体验等业态领域，满足学习者及家庭的教育延伸消费。

目前商业地产的发展模式主要有三种：

教育配套房有三种类型，总有一种适合你

住房+教育是“房产+教育”最常见的形式，住房往往配备家长最关心的一项教育资源——学业教育。只要能满足业主对优质教育资源的需求，收益自然会随之而来：

1）扶持教育资源，促进房产销售；

2）教育带来更高的住房溢价；

3）教育成功转型带来新的盈利点。

然而优质教育资源犹如女神，地产商“追女神”的姿态大致可分为三个阶段：

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住房+教育1.0：靠近名校

这种最基本的“追女神”方法，适合实力不够的小型地产商，在没有任何资源的情况下，地产商只能通过收购名校附近的地块，争取与名校签订学位协议的方式来“混”在一起。

这种常规操作是彻底的“轻资产”，不需要开发商涉足完全陌生的教育行业，但这种操作只能助推地产项目的销售，需要考虑到寻求名校的“保护”并不容易，尤其是在教育资源规划严格的一线城市。

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住房+教育2.0：吸引名校

稍有实力的地产企业可以选择这种“中置资产”的方式，与教育机构合作，发挥各自优势，地产企业提供空间和服务马术表演发展趋势，学校提供核心教育资源，双方优势互补。

这样一来，开发商的积极性就更高了，开始通过这种合作形式与教育产业进行交叉融合，在吸引教育资源入驻的同时，还能以更低的价格拿下土地，创造更多的土地溢价。

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住房+教育3.0：打造名校

要想与教育行业建立更深层次的联系，需要“重资产”模式，这种模式需要有实力的房地产公司持续投入教育行业，最终成功进入教育市场，分得一杯羹。

1993年，顺德碧桂园项目卖得不好，杨老板便创办了广东碧桂园学校，充分宣传媒体，广纳人才，大力推广，不但学校生意红火，楼盘也卖得火爆。

2017年5月，碧桂园旗下教育集团博实乐教育在纽交所上市，2018年第四季度马术表演发展趋势，博实乐教育首次实现盈利，归母净利润1175万元。

显然，碧桂园的教育已经开始与房地产脱离，独立运营，堪称房企转型教育的成功典范。

课外教育助力商业地产创造差异化提升客户粘性

互联网时代，传统商业模式受到冲击，但仅靠线下优质服务的教育辅导行业却蓬勃发展，成为资金和线下流量的重要入口。教育与餐饮、儿童娱乐体验等一起，是当下运营商保证流量的又一利器。

此外，业态也不再局限于传统的综合业态，开始向主题化、特色化方向发展，教育主题商业综合体成为商业地产差异化发展的一大方向。

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社区商业+课外教育，大幅提升你的社区价值

这种新玩法是万科提出的，依托住宅社区和社区商业，万科建立了自己的社区营地——四点半学院，以素质教育启蒙基地为主，满足万科社区及周边社区儿童非学校教育需求，特别为0-12岁儿童打造家门口一站式素质教育服务中心。

此类社区营地有效解决了孩子下午放学没人接、作业没人管的问题，不再局限于“名校+名楼”的卖房模式，将教育与主营业务紧密结合。

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购物中心+儿童教育，吸引人流，激活整个商业

增加体验式业态是应对排队长度影响、提高广场黏度的策略，幼教等体验式业态不仅能为商场带来客流，前景也十分广阔，有实力的地产公司加入战局后，又能发掘出另一个利润增长点。

近年来，万达加大对儿童产业的关注，着力布局儿童综合业态，旗下早教品牌“宝宝王”正式加入早教行业，与赢在起点、泡泡少儿教育、芝麻街英语等多家儿童教育品牌同台竞技。

而万达集团背后强大的商业地产资源，其竞争优势也十分明显。2017年，万达宝贝王集团全年收入14.4亿元，实现整体盈利。万达2018年工作报告显示，宝贝王收入20.8亿元，同比增长44.3%；新开业69家宝贝王主题乐园、50家早教中心，全年总客流1.99亿元，同比增长36%。

教育商业综合体教育主题商业解决课外教育痛点

孩子补习班在一个地方，另一个在另一个地方，接孩子太麻烦？停车没地方，接孩子吃​​罚单？孩子上课了，门外却没地方停车？教育商业综合体能解决所有这些问题，突破课外教育痛点：

1）将教育资源集中在综合体，统一报名，使用同一个地点，省去家长很多麻烦；

2）统一管理，形成集群，产生品牌效应，进一步保证教育质量；

3）提供各类配套服务，包括餐饮、娱乐、停车等，充分发挥综合体优势，同时激活区域。

教育商业综合体最典型的模式是教育Mall，不仅提供主流的教育服务，还有配套的科学馆、博物馆、影剧院等，提供“一站式”服务，形成有机、互联的综合体，满足人们各类教育需求。

这种将商场与少年宫结合在一起的商业模式，分别被房地产企业和教育机构所实践。

教育+其他地产业态充分激发教育产业链能量

如果你觉得上述“地产+教育”只是小打小闹，那么赋能教育产业的教育产业园、教育小镇或许能满足你的想象。这种做法需要强大的教育背景和资金实力，串联起整个教育产业链，把握“地产+教育”未来的想象空间。

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教育产业园、新模式下的产业孵化

1）地方政府主导的文化教育孵化器

产业孵化是很多地方政府都看好的模式，这个模式和教育商城需要落户城市不同，教育产业园大多位于偏远地区，三四线城市机会较多，这也增加了本土地产企业进入的机会。

在地方政府主导下，广东新宜的科教兴市模式、上海市闵行区的紫竹国际教育园区、苏州城市发展规划中的苏州国际教育园区、天津市建设的职业教育改革创新示范园区海河教育园区等教育产业园区均在地方政府的主导下规划建设。

在不同地方政府的规划引导下，教育产业园区的定位不尽相同，往往是政府已有规划，再引入企业合作，虽然这在一定程度上降低了企业的风险，但关键在于如何引入资源、成功孵化优质产业、找到有效的运营模式。

2）政企联合模式，企业主导的顶层资源整合模式

这一模式摆脱了政府主导，需要企业拿出更强大的教育资源，与地方政府合作，把整个产业链串联起来。

新欧鹏诞生于重庆大学校办企业，旗下“中国云教育产业园”采用与重庆市巴南区政府强强联合的模式，位于重庆职教城核心发展区，总规划面积10平方公里，引入了从幼儿园、小学、中学基础教育到大学教育、职业教育、终身教育的完整教育体系。

大手小手素质教育广场——打造全国知名连锁教育综合体，致力于升级教育产业服务，打造智慧教育生态圈。专注于为0-16岁青少年提供一站式素质教育服务，涵盖艺术、体育、科技、人文等素质教育主要门类，融合休闲娱乐、亲子空间、儿童会所、餐饮等丰富业态。

大手小手教育综合体严选全国优质教育品牌，提供优质课程和完备的一站式服务，汇聚最强教育资源和优质配套服务，倾力打造童话般的学习环境，启迪孩子兴趣，构建孩子与家长共同成长的乐园，完美契合教育综合体的市场定位，是高品质的综合性亲子教育成长平台。

教育产业与城市综合体“联姻”，寻求教育培训行业发展的新模式。教育城综合体汇聚优质教育资源，可以改变目前教育产业资源分散的现状，这种一站式教育服务平台符合当下教育消费的趋势。